"真火"还是"虚火"?蔡家房价竟悄悄涨了3600元

来源:实况时报 01-31 16:50 33671 阅读

2018年,重庆房地产的后起之秀里面,蔡家可谓是一鸣惊人,2018年2月新房均价才9200元/平,2019年1月,房价已经涨到12800元/平,竟悄悄的涨了3600元/平。

在销售套数上,蔡家板块是重庆2018年的销冠,一共卖了17000多套。也许有人觉得远,但平均每天大约有40多个家庭跑去蔡家刷卡买房!

(统计于锐理数据)

2018年在蔡家售楼部听到最多的说辞是:

1)我是两江新区,我这有自贸区,还有19KM江岸线、X个公园...

2)我距离礼嘉XX万方滨水商圈只有一个地铁站距离!距离国际会展中心只是过个桥,再过去两站路的距离,就是360万方大商圈!

3)我这比江对岸那些同档次的楼盘便宜几大千/平方米!

蔡家,卖点很清晰,打击江对岸的对手,说辞很犀利...中央公园和礼嘉都成了他的配套,一句“性价比”,俘获了大量北区的刚性需求用户。

这些“强势”的卖点,让蔡家成了2018年重庆最热销的区域。

2019年,可能还是他。

1、土拍的意义

一开年,蔡家上线了三块连在一起的优质土地计划拍卖!

这三块合计21万多方的土地意义在于:

1)差不多是位于蔡家的几何中心,位置比较优质

2)容积率1.5,规模刚刚好,摆明着是块“好胚子”,传说中的低密大平层是他的宿命

3)周边楼盘,比如斜对面的金科集美嘉悦,住宅总体均价差不多能卖到套内14000元/平,建面11500元/平左右,而这三块土地起拍楼面价约4500元/平,算的过来账,比大渡口有性价比多了!

我们知道,拍土地的意义无外乎

(1)间接明确土地所在区域的“价值”(土地价格高≈区域价值大)

(2)提振市场关注度和活跃度(热点区域的优质土地,往往会哄抢)

(3)如拍卖顺利,则提升区域投资开发者的信心

(4)购房者买房的辅助参考(地卖的好,买房也更有信心)

这三块地正在等待主人,2月1日,我们拭目以待。

开年放大招,蔡家无非是在说,2019,我还要当第一。

会吗?

(来源于锐理数据)

蔡家目前的发展格局,比较清晰。

其一,中环快速路以北,围绕轨道蔡家站,有一些早期的项目,品质很一般,但基本生活配套成熟。

其二,中环快速路以南、兰海高速以东,是新住宅的热土,品牌项目汇聚,品质小区较多,但当前以大工地为主。

蔡家2019还能不能雄起,会不会依然火爆,有两个关键:开头讲的土拍是其一,其次就看重点项目。

看重点项目卖的好不好,大致就知道蔡家卖得怎么样

金科目前在全国60多个城市有270多个楼盘,重庆是他的大本营,他在蔡家下了重注,4个项目总体量达到了260万方!

一贯的思路:重庆地头蛇或深耕重庆的过江龙,才能把握好重庆这个多中心区域格局的发展脉络。重庆新区多,容易走偏。

民间不停的在争论哪里才是中心,哪里才会暴涨,很激烈,暂时也没分胜负。

其实开发商又何尝不是这样,他们必须研究透,因为动不动就是投10大亿+。跟着大品牌开发商,风险总会相对低一些。

2、项目解读

1)环境

很多人陆续离开传统成熟区,到新区买房,无非就是追求更优质的住房,更优越的空气和环境。

所以,环境价值相当重要。

假如你每天吃了晚饭出去散步,门前是这样的环境,会是什么感觉?

2)大盘

大盘的价值在于:

①更容易聚人气

②配套成熟更快

③生活居家氛围更好

④社区配套更丰富

3)配套均好

就生活配套看,商业、交通,项目周边都有。

对面是总建面超过100万方的超大型城市综合体--佳程广场,虽然目前烂尾,但他是北碚政府重点招商引资去解决的项目,几栋楼主体已经完工,摆那里不解决就是丢人,所以这一点不用太担心,只会带来惊喜

小区内部有一定体量的沿街底商,隔壁中南楼盘规划有10万方集中商业。

交通上,目前的轨道6号线站点距离项目大约1000米,门前有已通车的公交车站,1站路就换乘了。未来规划有13号线站点,就在项目旁边。

蔡家板块的通勤便捷度,在未来几年会陆续打开。

(蔡家交通示意图 来源于网络)

教育资源的话,项目旁边还有一个教育用地,目前暂定名字为朝阳小学蔡家分校;周边还有北碚人民小学、兼善中学、西大附中实验校等。

大品牌开发商、丰富的产品、优越的环境、规划完善的配套、性价比还行,这些因素加在一起,再加上楼盘规模比较大,就决定了此类项目会成为一个区域的风向标。

我一直以来的买房思路:盯着潜力区里面最好的几个项目

他们是市场的风向标。

3、蔡家的2019

(1)新房放量大

在2016年以前,蔡家基本无人问津,属于边缘冷门板块。

还有人写信给政府信箱,问“我们蔡家怎么发展这么慢啊!”

转机来自于2016年岁末,龙湖、万科两巨头来了蔡家,加上6年来一直在这里深耕的金科再次发力。

其他知名发展商看到苗头,陆续跑步进场。

恒大、碧桂园,后来的阳光城、朗诗、中南等全国性开发商都进了蔡家。

配套上,红星美凯龙、西大附中、蔡家大桥等关键配套进入实质性阶段,都是重要利好。

蔡家相当于是从2017年才重新起步,如今他正值蓬勃期。

2018年拿了重庆销售冠军,2019年,蔡家这些新楼盘,还会热炒、发力。

(2)依然价格洼地

蔡家与礼嘉、悦来、中央公园、照母山等北区热点板块,直线距离都不到8公里。

均价的对比,体现出很明显的洼地。

对面20000元/平的,这里能16000元/平,对面15000元/平的,这里能12000元/平。

差不多的房子,差几十万,一辆BBA。

2019年,我认为还会保持。

(3)潜力

蔡家已然成为了北区发展的必然,蔡家过后,还有水土,远处还有龙兴...

就连如今的蔡家可供建设住宅的优质土地,都开始稀缺。

据说,我开头提的那三块连在一起的优质土地,已经有十几家开发商报名,这个事,已经比较明了...

4、买房机遇与风险

如今为什么重庆要大力发展新区?

一是城市发展,必然需要扩容,二是生活水平提高,需要更好的环境。

所以,一个高潜力新区的理想状态是:人、城市、自然

环境得好。公园绿地、江河湖山、低密度、超大楼间距,这些环境属性得有;

(来源于网络)

得有生活配套。商业、学校、轨道交通,一样都不能少,去传统成熟区通勤时间最好在30多分钟,这些是城市属性

有了这些,才会有来!就是一个好的新区。

新区在发展过程中,有不确定性,也都需要磨练、养成,最终成熟,

就像2000年的观音桥,2003年的金开大道,2010年的照母山。

如今的蔡家,最大的机会就是等待配套的利好,以及在开发商的相互竞争中,寻求以中低价位买入优质房源的机会。

在新区里,遵循买优质项目、买中心地段的“风向标楼盘”,是不变的宗旨。


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